Особенности проведения сделки купли-продажи квартиры со стороны продавца
Вы в настоящий момент являетесь Продавцом квартиры, тогда Вам будет интересно узнать на какие моменты стоит обратить внимание при прохождении этапов проведения сделки купли-продажи квартиры.
1 этап:
Внесение начальной денежной суммы ("Оформление предварительных договоренностей").
Вы продаете "свободную" квартиру. Вы нашли покупателя, договорились с ним о цене, по которой Вы согласны продать квартиру. Теперь Вам понадобиться зафиксировать Ваши устные договоренности с Покупателем на бумаге. Это может быть договор аванса, задатка, расписка, предварительный договор купли-продажи. В зависимости от Вашей конкретной ситуации, я подскажу, что именно выбрать и помогу правильно оформить документ. Ведь помимо цены квартиры существует много других условий, которые стороны нередко забывают проговорить и зафиксировать в самом начале, а они могут влиять в том числе и на цену квартиры. Это вопросы и стоимости имущества, переходящего или непереходящего вместе с квартирой, и сроки освобождения квартиры, и передача ключей от банковской ячейки, и оформление расписок за проданную квартиру, и валюта взаиморасчетов и многое другое.
Вы можете подписать договор задатка, по которому, может оказаться, что к тому сроку, который Вы прописали в договоре не собраны необходимые документы и формально Вы виноваты в том, что не готовы к сделке. Это может привести к тому, что Вы будете вынуждены вернуть Покупателю полученную сумму задатка в двойном размере.
Также может получиться, что на Вас лягут некие дополнительные расходы, которые были вписаны в договор, а Вы этого не заметили или не придали должного значения. На практике, нередко, Покупатели требуют дополнительные документы по квартире или по собственникам (которые не нужны для проведения сделки купли-продажи , а нужны, скорее, для проверки квартиры и детальной идентификации Вас самих)- и здесь, главное, договориться за чей счет и каким образом будут собраны эти документы.
Основная причина проблем при совершении сделки купли-продажи квартиры заключается в том, что в начале не были оговорены детали, которые и стали причиной несостоявшейся сделки или существенного снижения продажной цены объекта.
Так вот, для того чтобы сделка прошла необходимо продумать и оговорить основной круг вопросов: сумма начального платежа, сроки сбора документов, обязанности сторон по подготовке к сделки и условия ее проведения, условия взаиморасчетов, сроки освобождения квартиры, сроки подписания акта передачи и четко зафиксировать это на бумаге.
2 этап:
Подготовка документов, необходимых для проведения сделки купли-продажи квартиры.
В данный этап входит: сбор Продавцом необходимых документов для подписания договора купли-продажи квартиры. Комплект необходимых бумаг может различаться в зависимости от правоустанавливающих документов и предварительных договоренностей с Покупателем. (Более подробно см. Документы, необходимые для сделки купли-продажи квартиры).
При подготовке к сделке составляется также Договор купли-продажи квартиры, с которым стороны могут ознакомиться заранее, внести в него свои коррективы. Нередко стороны только в день проведения сделки впервые видят проект Договора купли-продажи и, естественно, возникает масса вопросов, которые приходится решать прямо на месте. К сожалению, не всегда это приводит к консенсусу.
На этом этапе стороны также оговаривают между собой конкретные условия взаиморасчетов, которые они определили для своих взаиморасчетов(аккредитив, ячейка, цнс и т.п). Подают эти условия в Банк или готовят их заранее, чтобы не тратить на это время непосредственно в день сделки.
3 этап:
Взаиморасчеты.
В настоящее время взаиморасчеты проводятся чаще всего проводяться через аккредитив(безналичный счет, доступ к которому откроется продавцу после регистрации перехода права собственности) или через банковскую ячейку Банка. Это должен быть достаточно известный банк. Условия Банка должны полностью устраивать Продавца.
Для этого надо предварительно ознакомиться с условиями Договора аренды ячейки или аккредитива.
Обычно ячейка арендуется сроком на один месяц (аккредитив обычно также, хотя сроки могут быть другими), при этом у Продавца после открытия аккоедитва или закладки необходимой денежной суммы Покупателем, доступ к ячейке или к раскрытию аккредитва осуществляется на особых условиях, а именно - Продавец имеет право подойти кя чейки или раскрыть аккредитив в течение определенного срока при предъявлении определенных жокументов (документов , подтверждающих переход права сосбственности на имя Покупателя). В условия доступа или раскрытия аккредитва по соглашению сторон могут быть внесены и другие документы. Это зависит от предварительных договоренностей с Покупателем.
4 этап:
Подписание договора купли-продажи квартиры.
Не забывайте, что в связи с изменениями в Гражданский Кодекс 1 марта 2013года договор купли-продажи квартиры считается заключенным с момента подписания такого договора. Регистрация такого договора отменена. При этом подлежит регистрации переход права собственности на нового собственника. Таким образом этап подписания договора купли-продажи квартир требует тщательной подготовки и внимания.
Этот этап обычно проходит в один день с предыдущим. Нередко стороны подписывают договор купли-продажи прямо в Банке, в котором проводится сделка. Как мы уже говорили выше, проект Договора должен быть уже у Вас на руках. Он должен быть вычитан и одобрен. Никаких добавлений по сравнению с тем Договором, который был согласован ранее, не должно быть. Если все-таки изменения необходимы, лучше обратиться к профессионалу.
5 этап:
Регистрация перехода прав собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. (Управление Росреестра по Москве).
6 этап:
Получение сторонами документов после регистрации перехода прав собственности на квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
7 этап:
Получение денежной суммы продавцом. (Передача расписки).
После того как Вы получили в документы, подтверждающие переход права собственности на квартиру на имя Покупателя на руки, вы должны осуществить доступ к ячейке в те сроки, которые оговорены в Договоре аренды ячейки с Банком или по условиям аккредитива. Даже, если Вы не собираетесь в ближайшее время потратить эти деньги, лучше всего осуществить доступ к ячейке в ближайший день-два. Может оказаться, что при составлении банковского Договора была допущена ошибка и для того, чтобы подойти к банковской ячейке, где хранятся Ваши деньги, или раскрытия аккредитива Вам понадобится присутствие Покупателя. (Этого не происходит, если банковский Договор аренды ячейки, условия аккредитива и Договор купли-продажи квартиры были выверены заранее, в том числе и на соответствие друг другу).
Это важно сделать еще по той причине, что после регистрации перехода прав на квартиру в Управлении Росреестра, как правило происходит передача расписки Продавца о том, что он получил всю денежную сумму полностью, Покупателю.
Идеальный вариант для Вас, как Продавца,-передача расписки о получении денежной суммы за проданную квартиру после того, как Вы осуществили доступ к собственной ячейке.
Вы осуществили доступ к банковской ячейке. Не торопитесь забирать деньги из Банка. Слишком много участников сделки, многие знают о том, что сделка купли-продажи прошла с Вашим участием в конкретные сроки. Рекомендую арендовать ячейку в этом же Банке на свое имя сроком на месяц и в дальнейшем осуществлять доступ к ней по собственному графику или открыть счет в этом же банке, а затем перевести с него необходимую денежную сумму на Ваш счет в "вашем" банке.
Если же у вас была форма взаиморасчетов -с помощью аккредитива, то беспокоиться не зачем, деньги в течение 1-2 дней "упадут " на счет продавца.
В случае взаиморасчетов по аккредитиву можно предусмотреть в договоре купли продажи, что обязательства Покупателя об оплате цены за квартиру считаются исполенными с момента перечислении денежных средств Продавцу- в даном случае дэто подтверждает платежка из банка о перечислении денежных средств продавцу. Хотя нередко Покупатели все равно просят от продавца расписку о полученииденежных средств. Надо быть готовыми к этому.
8 этап:
Подписание акта передачи квартиры.
Как мы говорили выше, мы рассматриваем вариант, когда Вы продаете свободную квартиру, ничего не покупая взамен. Как правило, в течение 1-2 дней с момента получения Вами денежной суммы стороны подписывают Акт передачи, в котором указывается, что Договор купли-продажи исполнен полностью, взаиморасчеты произведены, подтверждается, что Покупатель принял квартиру и претензий к Вам не имеет. Нередко продавцы, не придают должного внимания такому документу, как Акт передачи. Считается, что он больше нужен Покупателю. И в этом кроется большое заблуждение. В соответствие со ст.556 ГК РФ "обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества и подписания сторонами соответствующего документа о передаче." Именно Акт передачи подтверждает состоявшееся вручение Покупателю квартиры. Например, передача ключей от квартиры не может расцениваться как выполнение Продавцом обязательств по передаче квартиры.
Неподписание Акта передачи Продавцом может расцениваться как неисполнение своих обязательств по Договору, что может повлечь за собой определенные санкции. Покупатель в данном случае может потребовать возмещения причиненных убытков, также может потребовать взыскать неустойку, если это прописано в Договоре. (Например, за каждый день просрочки обязательства по передаче квартиры Покупателю, Продавец обязан выплатить 0,1 % от стоимости квартиры за каждый день просрочки.)
Еще одно "за" подписание Акта передачи Продавцом. Пока Продавец не подписал Акт передачи и не передал квартиру Покупателю, на нем лежит обязанность по оплате коммунальных платежей за квартиру.
После подписания Акта передачи и вручения ключей Покупателю, Вас можно поздравить с успешной продажей квартиры. Не забудьте только оставить свой экземпляр Акта передачи проданной квартиры у себя в архиве.
Образец Акта передачи можно найти в разделе - "Шаблоны документов".
