Экспертиза юридической чистоты квартиры
Экспертиза «юридической чистоты квартиры» является одной из востребованных услуг при совершении сделок купли-продажи квартир.Каждый человек, приобретая квартиру, хочет быть уверенным в том, что завтра не появится некто, кто захочет признать данный договор купли-продажи квартиры недействительным или заявить иные права на нее.
Экспертиза юридической чистоты квартиры
Что включает в себя проверка юридической чистоты квартиры:
-проверка истории квартиры -кто проживал, куда выбыл,
-какие операции проводились с квартирой и законность этих операций,
-наличие обременний на квартиру (запрет, арест и т.п.),
-выявление лиц, которые могут оспорить законность сделки,
-способность продавца отдавать отчет своим действиям.
Надо отметить, что факторов, которые могут повлиять на «юридическую чистоту квартиры» великое множество и здесь мы рассмотрим основные из них, которые обязательно должны быть проверены.
1.Способность продавца отдавать отчет своим действиям.
Одним из самых основных моментов, на которые надо обратить внимание -это способность продавца или предыдущих собственников жилья отдавать отчет своим действиям на момент совершения сделки купли-продажи квартиры.
В случае, если продавец лишен дееспособности по суду, то любые сделки с таким человеком возможны только с разрешения органов опеки и попечительства, в противном случае они признаются недействительными с момента заключения.
Но, как известно, продавец может быть и не лишен дееспособности по суду, но при этом не отдавать отчет своим действиям. Одним из подтверждений адекватного состояния продавца является справка из психоневрологического или наркологического диспансеров (ПНД, НД) о том, что продавец не состоит на учете в данных учреждениях. Некоторые агентства недвижимости и юридические фирмы рекомендуют вместо справки из ПНД спросить у продавца водительское удостоверение (при его получении обычно берут справку из ПНД). Но, учитывая наши реалии, я рекомендую попросить продавца взять справку из ПНД, несмотря на имеющееся-допустим-водительское удостоверение. Моя практика показывает, что это необходимо делать. Не бойтесь обидеть продавца - ведь вы приобретаете свое будущее жилье. Если продавец попросит Вас также предоставить справку из ПНД и НД, ничего страшного, предоставьте ее.
Но даже, несмотря на наличие справки из ПНД и НД, продавец все равно может не отдавать отчет своим действиям на момент совершения сделки купли-продажи. Вы, наверное, слышали выражение «по нему психушка плачет». Для того, чтобы подстраховаться на этот случай, продавцу понадобится пройти медицинское освидетельствование у психиатра и нарколога. Это сделать не так сложно, как представляется. Более подробно об этом я могу рассказать при личной консультации. Иногда это освидетельствование проводится и в тех случаях, когда нет возможности взять справку из ПНД (например, продавец, зарегистрирован в другом городе). Также это необходимо, если Продавцом является достаточно пожилой человек.
Это одно из самых популярных и весомых оснований для расторжения договора купли-продажи в будущем. Поэтому к проверке психического здоровья продавца надо подходить очень внимательно и скрупулезно.
2.Принадлежит ли квартира продавцу, находится ли она под арестом, запрещением, залогом, а также история квартиры.
В первую очередь, надо внимательно ознакомиться с правоустанавливающими документами на квартиру. Именно с этого начинается любая проверка «юридической чистоты квартиры» . Иногда, ознакомившись с ними, можно порекомендовать покупателю не приобретать данную квартиру. В любом случае, только после ознакомления с правоустанавливающими документами на квартиру можно выстраивать тактику дальнейшей проверки .
Для удостоверения того факта, что квартира принадлежит именно Иванову Ивану Ивановичу необходимо взять выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве. В ней отмечено кому принадлежит квартира. Порой, документы на квартиру, предъявляемые потенциальному покупателю могут оказаться не только поддельными, но и реальными документами по одной из бывших сделок (в настоящее время Управление Росреестра, как правило, возвращает их после регистрации перехода права собственника на имя нового владельца). Так вот, только вышеупомянутой выпиской можно подтвердить, что собственник предъявляет действительные документы на свою квартиру.
Для того, чтобы увидеть историю квартиры необходимо взять Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимости. Благодаря ей виден весь процесс перехода прав собственности на приобретаемую квартиру, начиная с ее приватизации первыми собственниками и до последней сделки по её отчуждению . Таким образом, очевидно сколько раз квартира продавалась, кто был ее собственником, на основании каких документов они владели этой квартирой. Нередко именно благодаря этой выписке видны различные обременения, которые «висят» на объекте, как то аресты, запрещения, залоги (по определенным причинам их не всегда отмечают в простой выписке из реестра). Получив эту выписку (ее иногда называют «расширенной выпиской их ЕГРП») можно оценить возможные правовые последствия в будущем. Например, если квартира в течение короткого отрезка времени продавалась довольно часто,то специалиста этот факт непременно насторожит.
3.Нарушение прав третьих лиц.
В этот пласт входят различные нарушения процедуры совершения предыдущих сделок и нарушение прав несовершеннолетних детей при приватизации, а также наследники, которые не вступили в права наследования, отсутствие согласия супругов на совершение сделок, нарушения преимущественного права покупки, перепланировки, произведенные в квартире, но не зарегистрированные в установленном законом порядке и многое другое.
В последние несколько лет особое внимание при проверке квартиры надо уделять тому, не является ли продавец банкротом, или есть признаки надвигающегося его банкротства. Всю процедуру описывать не буду, главное надо понимать, что последствия могут быть не очень приятными для Покупателя.
В зависимости от правоустанавливающих документов на квартиру может понадобиться сбор дополнительных документов, которые помогут определить главное - риски в случае ее приобретения.
Вот некоторые из этих документов, а также ресурсов, где можно почерпнуть соответсвующую информацию:
1.Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (росреестр).https://rosreestr.gov.ru/site/
2. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимости (Росреестр).https://rosreestr.gov.ru/site/
3. Документы, подтверждающие здоровье Продавца(ов) квартиры из психоневрологического и наркологического диспансеров с указанием на то, что гражданин не состоит на учете.
4.Справка о содержании правоустанавливающих документов (росреестр).
5. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным (МФЦ или управляющая компания).
6. Заявление от собственников, которые владеют собственностью на основании Свидетельства о праве на наследство (нотариально удостоверенное).
7.Заявление от проживающих в квартире граждан, если они на момент приватизации были несовершеннолетними и не были наделены собственностью (нотариально удостоверенное).
8. Заключение об освидетельствовании Продавца квартиры на предмет его психического здоровья уполномоченными специалистами, выданное в день сделки.
9. Справки из Управы и/или БТИ о состоянии перекрытий в доме, о планируемой реконструкции или сносе дома, в котором находится продаваемая квартира (управа района)).
10.Справка из налогового органа об отсутствие задолженностей по налогу на имущество (налоговая инспекция).
11. Справки из Мосэнерго об отсутствие задолженностей.
12. Финансово-лицевой счет, справка об отсутствие задолженностей по коммунальным платежам.
13. Информация из МГТС об отсутствие задолженностей за телефонные переговоры.
14. Общение с соседями на предмет благонадежности продавцов и истории квартиры.
15. Информация с сайта служебных приставов о том, нет ли в отношениее продавца постановлений о взыскании имщуства , денежных средств и т.п. (Федеральная служба судебных приставов) https://fssp.gov.ru/
16.Информация из пенсионного фонда о том, был ли получен материнский капитал собственником и соответсвенно возможность его использования при приобретении продаваемой квартиры (ПФР РФ).http://www.pfrf.ru/
17.Информация с сайтов судов по месту жительства продавца или месту продаваемой недвижимости о возможных судебных исках по отношению к продавцу или продаваемой недвижимости.
18. Проверить возможное банкротство физического лица, которое продает квартиру (Единый федеральный реестр о банкротстве)https://bankrot.fedresurs.ru/.
Вышеуказанный перечень документов и действий для проверки "юридической чистоты" квартиры не является исчерпывающим.
В заключение хотелось бы отметить, что 100% экспертизы не бывает. Риски есть по любой квартире, но в одном случае это может быть 50 на 50, а в другом только 0,1 % вероятность расторжения договора. Задача юриста предупредить клиента обо всех рисках и вероятности расторжения договора купли-продажи или возможных обременениях квартиры в будущем.
Предупредим о возможных рисках при покупке той или иной квартиры.
Если вам необходимо проверить квартиру звоните по телефону
