Вы в настоящий момент являетесь Покупателем квартиры, тогда Вам будет интересно узнать на какие моменты стоит обратить внимание при прохождении этапов проведения сделки купли-продажи квартиры.

1 этап:

Внесение начальной денежной суммы (или по-другому этот этап можно назвать "оформление предварительных договоренностей".)

Вы покупаете "свободное" жильё (Продавец квартиры не покупает взамен ничего). Нередко на просмотрах квартиры Вам говорят, что она продается свободной, а потом выясняется, что Продавцам нужно купить взамен другую. На риэлторском языке это называется "альтернативная продажа". Об особенностях ее проведения читайте в разделе  "альтернативная сделка".  

Итак, Вы нашли Продавца, договорились с ним о цене, по которой Вы согласны купить квартиру. Теперь Вам понадобиться зафиксировать устные договоренности. Это может быть договор аванса, задатка, расписка, предварительный договор купли-продажи. В зависимости от Вашей конкретной ситуации, я подскажу, что именно выбрать и помогу правильно оформить документ.

Помимо цены квартиры существует много других существенных условий, которые стороны забывают проговорить и зафиксировать вначале. Это вопросы и стоимости имущества, переходящего или не переходящего вместе с квартирой, и вопросы сделанной в квартире перепланировки, и сроки освобождения квартиры, и передача ключей от банковской ячейки, и оформление расписок за проданную квартиру, и валюта взаиморасчетов, и многое другое. Например, на просмотре Вам сказали, что имущество входит в стоимость квартиры, а потом оказалось, что Продавец забирает все с собой или требует некую дополнительную сумму. Нередко, Покупатель приходит на квартиру после того как стал собственником, чтобы принять ее по Акту передачи и видит, что его новое жилье пусто, либо в нем не хватает некоторых вещей, которые на просмотре ему обещали передать по совершении сделки. Это происходит, если человек решил самостоятельно купить квартиру, не обращаясь к профессиональным юристам или риэлторам. Для того, чтобы этого не произошло нужно составить Акт осмотра квартиры, где описывается все имущество, которое входит в стоимость квартиры. Главное зафиксировать все полно и правильно. Когда именно составляется данный Акт зависит от договоренностей с Продавцом. Первое -это должно быть сделано до подписания договора купли-продажи и, второе, это должно стать условием покупки квартиры, т.е. должно быть отражено в предварительном договоре с Продавцом квартиры.

Самостоятельное оформление этого предварительного документа может привести как минимум к тому, что сделка купли-продажи просто не состоится, а максимум-к потере некоторой денежной суммы и времени. 

Также может получиться, что на Вас лягут дополнительные расходы, которые были вписаны в Договор, а Вы этого и не заметили или не придали должного значения. Например,  оплата проверки денежной суммы в банке- это обязанность Продавца. Но видя Вашу неосведомленность, эта обязанность может лечь на Ваши плечи.

Есть такое выражение "договориться на берегу". Так вот, как показывает практика -основная причина проблем при совершении сделки купли-продажи квартиры заключается в том, что в начале не были оговорены нюансы, которые и стали причиной того, что сделка не состоялась или состоялась не на тех условиях, на которые рассчитывал Покупатель.

Так вот, для того, чтобы сделка прошла благополучно необходимо детально проработать ряд вопросов : сумма начального платежа, сроки сбора документов, проверка юридической чистоты квартиры, обязанности сторон по подготовке к сделке и условия ее проведения, условия взаиморасчетов, сроки освобождения квартиры, сроки подписания акта передачи и четко зафиксировать это на бумаге.

2 этап:

Подготовка документов, необходимых для проведения сделки купли-продажи квартиры. Проверка "юридической чистоты" квартиры.

В данный этап входит сбор Продавцом  необходимых документов для продажи квартиры. Комплект необходимых документов для сделки может различаться в зависимости от правоустанавливающих документов.(Более подробно см. Документы, необходимые для сделки купли-продажи квартиры)  Проверка  юридической чистоты  квартиры включает в себя целый комплекс действий и документов, необходимых для ее проведения: проверка личности Продавцов и проверка "истории" квартиры,  сбор таких документов как выписка из Единого государственного реестра прав,  справки на Продавцов из психоневрологического и наркологического диспансеров и многое другое. Проверка квартиры зависит от конкретных правоустанавливающих документов на нее.

Надо понимать, что в нашей стране 100% экспертизы "юридической чистоты" объекта не бывает. Например, вы выбрали квартиру, в которой правоустанавливающим документом  является Свидетельство о праве на наследство  по закону, где собственниками указаны жена и дочь, которые приняли в наследство ( год, два, пять лет назад) квартиру, принадлежавшую соответственно их мужу и отцу. Все документы проверены, запретов и арестов на квартиру нет. Предположим у этого мужчины лет 10 назад родился ребенок в другом городе от другой женщины.  Этот ребенок носит фамилию своей матери. Официального признания, что умерший является его отцом нет. По достижении совершеннолетия ребенок подает в суд исковое заявление с просьбой продлить срок вступления в наследство. И вот здесь, в зависимости от обстоятельств дела, суд может удовлетворить его требования и признать за ним право на 1/3 квартиры. Последствия этого понятны. Но это не означает, что надо отказываться от такой квартиры. Я подскажу, что делать и как обезопасить, что называется, будущее. 

При подготовке к сделке также готовится договор купли-продажи квартиры, с которым стороны могут ознакомиться заранее, внести в него свои коррективы. На практике достаточно часто происходит то, что стороны только в день сделки  впервые видят проект Договора купли-продажи и, естественно, возникает масса вопросов, которые приходится решать прямо на месте.

На этом этапе стороны также знакомятся с условиями Банка, который они определили для своих взаиморасчетов, оговаривают  условия доступа к ячейке и подают их в Банк, для того чтобы уже в день сделки не тратить на это время. Правда, не все банки подготавливают договор аренды заранее, в таком случае согласованные условия доступа подаются в Банк непосредственно в день сделки или заполняются лично сторонами. 

3 этап:               Взаиморасчеты.               

           Достаточно часто взаиморасчеты проводятся через банковскую ячейку Банка. Общая рекомендация такова:это не должен быть малоизвестный банк. Если Продавец убеждает вас, что банк замечательный, а вы ничего о нем не слышали,- лучше предложить другое место для проведения взаиморасчетов. И здесь главное выбрать банк, условия которого полностью устраивают Вас.  Для этого надо предварительно ознакомиться с условиями Договора на аренду ячейки.  Условия отличаются от обычных тем, что участников аренды ячейки для сделки купли-продажи минимум трое:Вы, Продавец и Банк. И в таком договоре оговариваются особые условия доступа Продавца и Покупателя.  Обычно ячейка арендуется сроком на один месяц, при этом у Продавца после закладки необходимой денежной суммы Покупателем, доступ к ячейке осуществляется на особых условиях, а именно - Продавец имеет право подойти к ней в течение определенного срока при предъявлении Договора купли-продажи, с отметкой  Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве(Управление Росреестра по Москве) о переходе прав собственности на квартиру к Покупателю. В условия доступа по соглашению сторон могут быть внесены и другие документы. Это зависит от предварительных договоренностей с Продавцом. Нередко, необходимо внести ряд дополнительных условий в доступ Продавца к такой ячейке. На практике срок доступа Продавца прописывают от 20 дней и дольше. Но если за этот срок переход права собственности не зарегистрирован, то Покупатель имеет право забрать свои деньги без дополнительных условий доступа к ячейке,по предъявлении паспорта.

При взаиморасчетах часто возникают также вопросы о расписках, гарантийных письмах и т.п. Их решение требует определенных знаний и неподготовленному человеку лучше не пытаться делать это самостоятельно.

В последние годы участники сделки все чаще стали пользоваться другими способами связи, один из популярнейших это взаиморасчеты с помощью Аккредитива(безналичный счет, доступ к которому откроется продавцу после регистрации перехода права собственности на квартиру) . В таком слачае- все очень похоже, только удобнее- не надо дополнительно проверять наличную сумму. Надо только также проверить условия раскрытия аккредитва Продавцом, чтобы они соответствовали тому, о чем была договоренность изначально.

 Также существуют и другие способы взаиморасчетов. Общий подход к ним должен быть такой же, а если есть вопросы по нему- можете задать и я удовольствием отвечу.

4 этап:

      Подписание договора купли-продажи квартиры.

 Этот этап обычно происходит в тот же день, что и предыдущий. Нередко стороны подписывают договор купли-продажи прямо в Банке, в котором проводится сделка. Как мы уже говорили выше, проект Договора уже должен быть Вами внимательно прочитан и одобрен. Никаких добавлений по сравнению с тем Договором, который был согласован ранее, не должно быть. Но если все-таки изменения  необходимы, лучше обратиться к профессионалу, который подскажет насколько они существенны для Вас и каковы их последствия.  Количество экземпляров Договора подписывается обычно на один больше, чем участников Договора.Один экземпляр остается в регистрирующем органе, остальные возвращаются участникам сделки купли-продажи квартиры после регистрации перехода права собственности на квартиру.

5 этап:

Регистрация перехода права собственности на квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. (Управление Росреестра по Москве)

После подписания Договор купли-продажи отдаётся на регистрацию перехода права собственности в Управление Росреестра по Москве. (С 1 марта 2013года договор купли-продажи квартиры не регистрируется. Регистрации подлежит переход права собственности на квартиру). Не обязательно ехать и сдавать документы на регистрацию самостоятельно, можно поручить это своему представителю,-в таком случае Вам понадобиться оформить целевую Доверенность на эти действия. После того как Вы, или Ваш представитель сдали документы на регистрацию перехода прав собственности в уполномоченный орган необходимо получить расписку о принятии документов на регистрацию. В случае необходимости по ее номеру можно отследить готовность документа. Также в настоящее время все большей популярностью пользуется электронная регистрация(особенно , если квартира покупается с помощью ипотеки).

6 этап:

  Получение сторонами документов после регистрации перехода прав собственности на квартиру.

Регистрация перехода права собственности на квартиру занимает в среднем  от 1 до 10 рабочих дней. Ваш представитель известит  Вас об этом событии. Или к вам придет увдомление об этом.

7 этап:

       Получение расписки продавца. 

После того как  регистрация прошла, Вы должны получить от Продавца расписку о получении денежной суммы за проданную квартиру полностью. 

Если Продавец забрал свои деньги из ячейки, а Вы не имеете расписки о том, что сумма им получена полностью, последствия этого можно только предположить...

Наилучший вариант для Покупателя - если в его присутствии на более раннем этапе проведения сделки, Продавец написал расписку, а  Покупатель подписал ее с обратной стороны. Тогда при непосредственном получении денежной суммы Продавцом в банке Покупателю передается именно та расписка, которая была составлена в его присутствии. Ничего страшного не произойдет, если передача расписки будет происходить иным способом, при этом только надо понимать, что ее передача должна быть оговорена еще на первом этапе при подписании предварительного договора с Продавцом.

При взаиморасчетах с помощью аккредитива, есть свои особенности , среди которых может быть в том числе, что расписка от продавца не понадобиться. А понадобиться платежка из банка о перечислении денег Продавцу. Еще поэтому такой способ взаиморасчетов. как аккредитив, пользуется все большей популярностью.

Если есть какие то вопросы вы всегда можете меня спросить об этом.

8 этап:

Подписание акта передачи квартиры.

Мы рассматриваем вариант, когда Вы покупаете свободную квартиру. Как правило, в данном случае, в течение 1-2 дней с момента получения Продавцом денежной суммы , а Вами - расписки, стороны подписывают Акт передачи, в котором указывается, что договор купли-продажи исполнен полностью, взаиморасчеты произведены, Продавец передает вам ключи от квартиры и все остальные  документы, необходимые для полноценного владения. 

Этот этап очень важен , т.к. Вы принимаете квартиру и становитесь полноценным хозяином. Если предварительно был составлен акт осмотра квартиры, в котором было указано какое имущество должно остаться на момент передачи, Вы проверяете комплектность, целостность и полноту передаваемого имущества. В случае, если чего-то не хватает, или что-либо заменено, Вы можете предъявить обоснованные требования по устранению этих недостатков. 

В соответствие со ст.556 ГК РФ "обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества и подписания сторонами соответствующего документа о передаче". Именно Акт передачи подтверждает состоявшееся вручение квартиры Покупателю. Например, просто передача ключей не может расцениваться как выполнение Продавцом обязательств по передаче квартиры.

После подписания Акта передачи и вручения Вам ключей от квартиры Вас можно поздравить с успешным завершением сделки. 

Образец Акта передачи можно найти в разделе  "Шаблоны документов".